• 藍領公寓火了 長租公寓再轉向

    地產 > | Time Weekly - 2019-06-25 04:18:52 來源:時代周報
  • [摘要] “而之所以有的開發商激進,有的謹慎,在于每家房企的戰略不同,自身的實力也不同,比如融資成本低的,它承壓的能力就強一些。”明源地產研究院首席研究員艾振強認為。

    時代周報記者 蔡穎 發自廣州

    6月15日,據相關媒體報道,長租公寓品牌自如正在進行的B輪融資接近尾聲,已募集約5億美元。據悉本輪由泛大西洋資本領投,騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投,自如本輪投前估值約45億美元。

    然而,就在幾天前的11日,遠洋集團卻被曝出擬在年內剝離長租公寓業務。更早之前的5月14日,朗詩綠色集團也發布公告稱,將處于虧損階段的長租公寓、物業管理咨詢、建筑設計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業務剝離至控股公司朗詩集團。

    一邊是資本依然在持續入場,另一邊卻是止損剝離。進退之間,折射出長租市場正在發生改變。

    “行業已無風口,企業更趨冷靜,資本也更趨理智,頭部企業會更集中化。”房東東創始人全靂向時代周報記者道出當下長租公寓的發展現狀。

    增量開發轉存量運營

    種種跡象顯示,長租公寓行業對于規模的追求速度正在逐漸放緩。除了遠洋和朗詩的退場動作之外。正榮地產的長租公寓品牌“榮遇”推進節奏遲緩,籌備三年后才在上海落地首個項目 。

    而即使是實力雄厚的龍頭房企,長租公寓發展速度也明顯低于預期。

    2017年,萬科為第二年定下累計開業15萬間的目標。然而,去年泊寓僅開業了6萬間,除此之外,以“萬村計劃”來拓展租賃業務的計劃也被停掉。

    龍湖2018年年報數據顯示,龍湖冠寓開業5.3萬間,離目標開業房間數量6.5萬間仍差1.2萬間。

    不再執著于規模,不少房企對長租公寓的投資重心從增量開發轉向存量運營。

    萬科廣州泊寓方面向時代周報記者表示,廣州泊寓已開業項目29個,在運營房間將近9000套,儲備房源2萬套,未來將持續發展增長,繼續釋放儲備房源。

    一家小型長租公寓的CEO向時代周報記者透露,目前公司旗下有300多間房源,暫時不會繼續進行規模擴張,而是專注提升服務,打造社區式的公寓一體化,開發超市,生疏,快遞收取等增值服務。

    值得注意的是,在大部分房企對公寓板塊放慢腳步時,仍有企業將規模拓展視作現階段核心任務。

    “金地目前已拓房源約1.5萬間,投入運營約6000間。2019―2021年將是金地長租公寓規模快速發展的三年,在一線城市核心區域,也在持續關注市場上的物業購買機會。”金地方面對時代周報記者表示。

    明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強則向時代周報記者指出,“從西方發達國家來看,住宅滿足以后,需要進入商用不動產才能夠獲得持續增長,目前我國每年的住宅需求依然維持在高位。有先見之明的開發商需要開始為未來布局,長租公寓就是其中一個業態。”

    “而之所以有的開發商激進,有的謹慎,在于每家房企的戰略不同,自身的實力也不同,比如融資成本低的,它承壓的能力就強一些。”艾振強補充道。

    與此同時,一些頭部公寓運營企業收購動作依然不斷。

    1月17日,蛋殼公寓以2億美元的價格收購愛上租,2月份,上海麥悅收購寓見公寓部分資產。5月29日,安歆集團與逗號公寓在戰略發布會上宣布合并逗號公寓。

    盈利困局

    在跑馬圈地規模擴張運動中,長租公寓利潤低、回報周期長、融資成本高的短板逐漸顯現。

    蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧向時代周報記者指出,為了長期運營,很多運營商采取重資產運營模式,勢必要長期租賃或者購買該住宅地產,并進行裝修,這也意味著大量成本資金的投入,資產模式較重;受到租金有限的影響,長租公寓利潤相對有限,甚至無法覆蓋成本。

    萬科廣州泊寓方面亦向記者坦言,“雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上,但因為租賃的稅費等流通成本較高,目前資金回本的時間還較長,預計在7年左右。”

    龍湖2018年年報數據顯示,集團物業投資租金收入為40.9億元,冠寓的收入占比達10.4%,實現租金收入達4.2億元,較2017年增長1062.7%。盡管收入大幅增長,但其整體出租率僅有50.1%,目前仍未實現盈利。

    除此之外,融資利率也成為長租公寓盈利路上的攔路虎。仲量聯行的分析報告指出,位于上海、北京、廣州的長租公寓回報率在3.5%―4.5%之間。時代周報記者查閱發現,企業回報率通常難以覆蓋企業財務成本。4月份,“碧桂園發行17.17億元的租賃住房REITs”,利率為5.75%。5月31日,宋都股份發行了8億元住房租賃公司債,利率高達8.5%。

    蘇寧金融研究院高級研究員付一夫指出,長租公寓想要盈利,首先避免諸如“甲醛門”一類的負面現象頻頻出現,再進一步通過連鎖經營擴大規模。

    但有些企業也許等不到擴大規模。前文所述的小型長租公寓CEO向時代周報記者表示,一般每套房要實現盈利至少需要10―15個月的時間,從去年8月開始,一直在接洽投資方,但始終未達成合作意向,目前仍是自有資金在支撐。

    下一個風口

    部分企業離場的同時,整租給用工單位、坪效比白領長租公寓更高的藍領公寓即將成為下一個風口。

    2018年5月22日,杭州市頒布《藍領公寓(臨時租賃住房)租賃管理辦法》,對藍領公寓的需求申報、房源分配、人員準入、租金狀況等方面都做了明確的規范。

    同年6月15日,北京市住建委也發布了相關文件,要求“藍領公寓”每個居住房間的人均使用面積不應少于4平方米,且每個居住房間的居住人數不應超過8人,率先制定出消防安全細則。

    “藍領公寓的坪效其實比白領公寓的高,大約是1.5倍,回報率自然也要高于白領公寓,而跟企業簽約,時間上也更加穩定。”艾振強表示。

    雖然回報率更高,但藍領公寓也面臨不少發展困境。“因為居住的人多,管理安全問題也會隨之出現,除此之外,管理成本也相對較高。”艾振強補充道。

    事實證明,藍領公寓的確開始“火了”。據悉,安歆集團在合并逗號公寓后,其床位數從6萬張,增長到近10萬張,業務布局從9個城市,增加到17個城市。

    而魔方方面則告訴時代周報記者,旗下的“9號樓公寓”已覆蓋8個城市,運營門店40家,為數百家企業的4萬多名員工提供租住服務。

    此外,碧桂園的“碧咚公寓”、自如的“城市之光”,也已進入藍領公寓領域,陸續布局完成。

?
本站所刊登的時代在線及時代在線各種新聞﹑信息和各種專題專欄資料,均為時代在線版權所有,未經協議授權禁止下載使用。
報料、投訴 [email protected] ? 廣東時代傳媒有限公司 版權所有 粵ICP備09086999號-1
 
凤凰平台普通登录